Kỹ thuật vận hành

7.1 Nguyên tắc chung

Bảo trì, bảo dưỡng: Bố trí nhân sự cho hoạt động vận hành kỹ thuật theo đúng chuyên môn, nghiệp vụ, quy định của pháp luật (nếu có) đối với công tác vận hành khu dân cư. Không có thiệt hại cho các thiết bị kỹ thuật do lỗi cố tình, thiếu trách nhiệm, thiếu hiểu biết gây ra. Không đùn đẩy, né tránh làm chậm trễ trong công việc hoặc chậm trễ phản hồi thông tin. Tuân thủ đúng quy định về bảo trì, bảo dưỡng với hệ thống thiết bị phải bảo trì, bảo dưỡng bắt buộc.

Tác phong – thái độ nhân viên: Nhân viên kỹ thuật không vi phạm quy định về giao tiếp, trang phục và ngoại hình. Tuân thủ chỉ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư và Công ty quản lý cho các công tác liên quan đến quản lý và vận hành tòa nhà. Thái độ dịch vụ tốt, không có phàn nàn từ cư dân liên quan đến thái độ và cách xử lý công việc.

Dịch vụ kỹ thuật: Chỉ thực hiện các dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật, sửa chữa nhỏ tại nhà của cư dân trong trường hợp đặc biệt.

Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật trong, ngoài tòa nhà: Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24. Thời gian tối đa phải có mặt để sửa chữa các sự cố điện, nước: trong vòng 30 phút kể từ khi nhận được thông tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline) trừ trường hợp phát sinh các sự cố chung của hệ thống tòa nhà. Đảm bảo giờ bật/tắt các thiết bị kỹ thuật (âm thanh, ánh sáng, ĐHKK…) theo đúng quy định. Tất cả các hệ thống kỹ thuật (kể cả hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải được sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Đảm bảo các hạng mục kỹ thuật luôn được duy trì và vận hành theo đúng tiêu chuẩn của Phòng Kỹ thuật. Tần suất đi kiểm tra: 2 lần/ca trực. Tất các các hệ thống kỹ thuật (bao gồm cả ĐHKK, điện, thang máy, PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật trên trần,…) sau khi sửa chữa/bảo dưỡng xong phải được lắp đặt nguyên trạng, lau chùi sạch sẽ. Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan.

Đảm bảo an toàn điện: Hệ thống và trang thiết bị điện tại Dự án được đầu tư xây dựng theo đúng thiết kế và tiêu chuẩn được phê duyệt đảm bảo các tủ điện được kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực được lắp đầy đủ các thiết bị báo cháy. Tủ báo cháy trung tâm hoạt động, có nhân viên kỹ thuật trực 24/24 bảo đảm tin cậy. Kiểm tra định kì các hệ thống chữa cháy theo qui định. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tuần. Đảm bảo các bơm chữa cháy, mực nước chữa cháy trong trạng thái sẵn sàn hoạt động (tự động) khi cần thiết. Máy phát cung cấp điện ≤ 30 giây kể từ khi mất điện lưới. Tần suất kiểm tra máy phát điện ít nhất 1 lần/ tuần. Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức).

   Đảm bảo cung cấp nước sạch 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước sạch theo qui định. Kiểm tra mẫu nước sạch ít nhất 3 lần/ tháng. Nguồn nước dự trữ đủ cung cấp liên tục ≥ 24 giờ khi hệ thống nước của thành phố bị sự cố. Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt.

   Đảm bảo nguồn nước thải ra môi trường theo tiêu chuẩn: Đảm bảo chất lượng nước sau xử lý đúng tiêu chuẩn qui định. Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt.

Đảm bảo chiếu sáng, âm thanh khu vực công cộng theo qui định: Theo thiết kế phê duyệt của từng dự án cụ thể.

 Đảm bảo giao thông thang máy: Đảm bảo trực cứu hộ 24/24. Triển khai công tác cứu hộ ngay khi nhận thông tin từ Intercom/Hotline (có quy trình cứu hộ thang máy riêng Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.

Đảm bảo phê duyệt và giám sát thi công: Các bản vẽ thiết kế, biện pháp và tiến độ thi công cần được phê duyệt trước khi thi công theo đúng qui định của Tòa nhà và pháp luật. Đảm bảo việc thi công theo đúng phê duyệt. Cần có nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng và lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật.

7.2 Tần suất bảo trì, bảo dưỡng định kỳ

Hệ thống điện: Trạm biến áp 1 lần/năm. Phòng hạ thế tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù 1 lần/tháng. Hệ thống tiếp địa 1 lần/tháng. Hệ thống chống sét 1 lần/tháng. Máng cáp điện, trục Busway 1 lần/năm. Tủ điện tầng 1 lần/tháng. Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn 1 lần/tháng. Chiếu sáng khu công cộng 1 lần/tháng. Đèn báo không 1 lần/tháng. Đèn chiếu sáng tầng hầm B1, B2 ,B3 khu để xe 1 lần/tháng. Máy phát điện 1 lần/tháng.

Hệ thống cấp thoát nước: Bể nước ngầm hầm B3 một (01) lần/năm. Bể chứa tầng 30, tầng mái 6 tháng/lần. Trạm bơm nước sinh hoạt 1 lần/tháng. Bơm và tủ bơm chống lụt hầm B3 1 lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát tầng hầm B1, B2, B3 một (01) lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát ngoài nhà 1 lần/tháng. Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng 1 lần/tháng.

Hệ thống HVAC: Quạt tăng áp cầu thang bộ 1 lần/tháng. Quạt cấp khí tươi tầng hầm B1, B2, B3 1 lần/tháng. Quạt hút tầng hầm B1, B2, B3 một (01)  lần/tháng. Quạt hút khói hành lang 1 lần/tháng. Quạt hút mùi khu WC công cộng 1 lần/tháng. Quạt giải nhiệt các phòng máy 1 lần/tháng.

Hệ thống thang máy: Vệ sinh phòng máy, tủ điện 1 lần/tháng. Vệ sinh đáy hố thang 1 lần/tháng. .

Hệ thống PCCC: Tủ báo cháy trung tâm 1 lần/tháng. Hệ thống đường ống, van, công tắc dòng chảy 1 lần/tháng. Ống cấp, trụ nước 1 lần/tháng. Tủ chữa cháy vách tường, thiết bị chữa cháy cầm tay 1 lần/tháng. Hệ thống bơm CC và tủ điều khiển 1 lần/tháng. Đèn Exit 1 lần/tháng. Cửa thoát hiểm và tay co thủy lực cầu thang bộ 1 lần/tháng.

Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát 1 lần/tháng. Hệ thống PA 1 lần/tháng. Hệ thống mạng, thoại 1 lần/tháng.

Hệ thống xử lý nước thải: Bảo dưỡng các thiết bị bơm, thiết bị đo mức, đo nồng độ Oxy 1 lần/tháng. Bảo dưỡng tủ điều khiển hệ thống bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các giá nuôi vi sinh 1 lần/năm. Hút bùn theo quy trình xử lý nước thải 1 lần/năm.

Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các bơm lọc, phin lọc, bầu lọc 1 lần/tháng. Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất 1 lần/tháng. Vệ sinh bể cân bằng 1 lần/tháng. Thay nước bể bơi trước mùa bơi 1 lần/năm. Bảo dưỡng các bơm sục khí massage 1 lần/tháng.

7.3 Thời gian thực hiện bảo trì bảo dưỡng

Tùy vào từng loại thiết bị bảo dưỡng, chủng loại xuất xứ và đặc điểm mỗi dự án, sẽ có quy định cụ thể trong quy trình tác nghiệp chi tiết và theo khuyến cáo kỹ thuật của nhà sản xuất.

Phòng ngừa, khắc phục sự cố: BPKT có mặt tại nơi được thông báo xảy ra sự cố trong vòng 10 phút.

Thời gian khắc phục sự cố: Đối với sự cố nhẹ: khắc phục trong thời gian tối đa 60 phút kể từ khi có mặt tại địa điểm xảy ra sự cố. Riêng đối với sự cố về thang máy, cần ngay lập tức triển khai việc đưa người ra khỏi buồng thang hoặc gọi ngay cứu hộ để đảm bảo an toàn.

Sự cố nhẹ là những sự cố: Không gây thiệt hại hoặc gây thiệt hại nhưng không đáng kể. Có thể khắc phục tại chỗ hoặc thời gian khắc phục ít. Không tốn vật tư tiêu hao hoặc tốn những vật tư tiêu hao nhỏ như băng dính, ốc vít ……

Đối với sự cố nặng: thời gian khắc phục trong vòng 12 h nếu không sửa được, BPKT phải có phương án khắc phục tạm.

Sự cố nặng là những sự cố: Gây thiệt hại lớn. Không thể khắc phục trong thời gian ngắn. Tốn nhiều vật tư tiêu hao.

Phương án dự phòng khi không xử lý được sự cố:

Trong trường hợp mất nước lâu dài (căn cứ dung lượng bể nước được thiết kế so với lượng cư dân và mức độ tiêu thụ ở mỗi dự án để dự tính thời gian tối đa có thể cung cấp) à Mua xe bồn nước sạch kịp thời.

Trong trường hợp mất điện do hỏng đột suất ngoài phạm vi dự án án hoặc nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng hoặc do cháy tủ điện tổng à không có phương án dự phòng. Buộc phải chờ đưa thiết bị đi sửa chữa hoặc mua mới. Về thời gian cụ thể, sẽ xây dựng cho từng dự án.

Hệ thống điện dự phòng:

Khi mất điện lưới: tự động kích hoạt thông thường từ 30 giây. Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: thang máy, chiếu sáng hành lang-sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước, hầm, PCCC,…)

Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị và sự ổn định của điện lưới  trước khi chuyển đổi sang điện lưới, từ 5-15 phút.